Asunnon myyntiin tarvittavat asiakirjat – myyjän muistilista

Asuntoseppä LKV · Julkaistu 20.10.2026

Asunto-osakkeen myyntiin tarvitaan ajantasaiset tiedot sekä huoneistosta että taloyhtiöstä. Isännöitsijäntodistus on keskeinen asiakirja, mutta yksin se ei riitä. Lisäksi selvitetään omistus, mahdolliset panttaukset, taloyhtiön talous ja remontit sekä oman asunnon tiedossa olevat puutteet.

Tämä muistilista on tarkoitettu Turun seudun asunnonomistajalle ja vuokranantajalle, joka myy käytettyä asunto-osaketta. Se ei ole kiinteistön myyntiasiakirjojen luettelo. Omistusmuoto ratkaisee: myös esimerkiksi rivitalokoti voi olla asunto-osake tai kiinteistökohde.

1. Hanki taloyhtiön ajantasaiset asiakirjat

Kokoa isännöitsijäntodistus, yhtiöjärjestys, viimeisin tilinpäätös liitteineen, kuluvan vuoden talousarvio sekä viimeisimmän yhtiökokouksen pöytäkirja. Mukaan tarvitaan myös kunnossapitotarveselvitys ja tiedot päätetyistä tai suunnitelluista korjauksista. KKV:n myyjän ohje korostaa taloyhtiön ajantasaisten tietojen hankkimista.

Pyydä asiakirjat isännöinnistä tai taloyhtiön asioita hoitavalta taholta. Käy ne läpi ennen myynti-ilmoituksen viimeistelyä. Jos todistuksen saamisen jälkeen on tehty uusi remonttipäätös tai vastikkeet ovat muuttuneet, varmista myös uudet tiedot.

2. Tarkista isännöitsijäntodistus omia tietojasi vasten

Tarkista huoneiston yksilöinti, pinta-alatieto, vastikkeet, lainaosuudet ja tehdyt remontit. Vertaa tietoja omaan käsitykseesi asunnosta. Ilmoita ristiriidoista heti isännöitsijälle ja välittäjälle, jotta niitä ei siirretä sellaisinaan markkinointiin.

Kiinnitä huomiota myös siihen, mistä autopaikan, varaston, pihan tai muun tilan käyttöoikeus perustuu. Älä päättele pelkän pitkäaikaisen käytön perusteella, että tila kuuluu myytäviin osakkeisiin. Yhtiöjärjestys ja muut kohdeasiakirjat auttavat selvittämään asian.

3. Selvitä omistus, osakekirja ja panttaukset

Maanmittauslaitoksen myyjän muistilistan mukaan ostajalle esitetään osakehuoneistotuloste ja ote osakeluettelosta. Niistä selvitetään omistusta, panttauksia ja rajoituksia. Rekisteritulosteet eivät korvaa taloyhtiön isännöitsijäntodistusta.

Jos osakkeilla on vielä paperinen osakekirja, selvitä ajoissa sen sijainti: onko se sinulla vai pankissa? Kadonneen osakekirjan kuolettaminen pitää hoitaa ennen kauppaa. Jos osakkeet ovat lainan vakuutena, sovi pankin kanssa kaupanteon ja vakuuden vapauttamisen käytännöistä.

Erityistilanteissa, kuten kuolinpesän, yhteisomistuksen tai valtuutetun tekemässä kaupassa, tarvitaan lisäselvityksiä myyntioikeudesta. Selvitä tarvittavat asiakirjat ennen kuin sovit sitovaa kaupantekoaikataulua.

4. Mitä sähköinen omistajamerkintä muuttaa?

Sähköinen omistajamerkintä tarkoittaa, että omistus on kirjattu huoneistotietojärjestelmään paperisen osakekirjan sijasta. Se ei tarkoita vain skannattua osakekirjaa eikä yksin kerro, miten kauppa allekirjoitetaan.

Kun myyjällä on sähköinen omistajamerkintä, ostaja tarvitsee myyjän suostumuksen omistuksensa rekisteröintiin. Noudata Maanmittauslaitoksen suostumusohjetta ja sovi toteutus pankin tai välittäjän kanssa. Omistuksen rekisteröinti ja kauppakirjan allekirjoittaminen ovat eri vaiheita.

5. Varmista energiatodistus

Energiatodistus tarvitaan asunnon myynnissä yleensä. Energialuokka ilmoitetaan myynti-ilmoituksessa ja todistus pidetään nähtävillä esittelyssä, kun todistusvelvollisuus koskee kohdetta. Taloyhtiökohteessa pyydä voimassa oleva todistus isännöinnistä. Mahdollinen poikkeus on selvitettävä kohdekohtaisesti. Lisätietoa on ympäristöhallinnon energiatodistusohjeessa.

6. Kokoa oman asunnon remontti- ja kuntotiedot

Kerää saatavilla olevat muutostyöilmoitukset, remonttiselvitykset, suunnitelmat, luvat ja tarkastusraportit. Merkitse, mitä tehtiin, milloin ja kenen toimesta. Säilytä esimerkiksi kylpyhuoneremontin dokumentit yhtenä kokonaisuutena.

Jos kaikkia vanhoja asiakirjoja ei ole, kerro puuttuvista tiedoista. Älä täytä aukkoja arvauksilla tai ilmoita remonttivuotta varmana, jos kyse on vain muistikuviin perustuvasta arviosta. Kirjaa myös tiedossa olevat viat ja aikaisemmat vahingot. Myyjällä on tiedonantovastuu, vaikka myynnissä käytetään välittäjää.

7. Lisää vuokrasuhteen tiedot, jos asunto myydään vuokrattuna

Kokoa vuokrasopimus liitteineen ja muutoksineen sekä ajantasaiset tiedot vuokrasta, erillismaksuista, vakuudesta ja vuokrasuhteen tilanteesta. Sovi, miten ostaja saa tarpeelliset tiedot ja miten vuokraan ja vakuuteen liittyvät järjestelyt kirjataan kauppaan.

Vuokralaisen henkilötietoja ei pidä julkaista avoimessa myynti-ilmoituksessa. Toimita tarpeelliset sopimustiedot hallitusti välittäjälle ja ostajalle. Lue erikseen asunnon myynnistä vuokrattuna tai tyhjänä.

Mitä välittäjä hoitaa ja mitä myyjän pitää tehdä?

KKV:n mukaan välittäjän tehtäviin kuuluu kohteen asiakirjojen hankkiminen sekä tietojen selvittäminen ja välittäminen osapuolille. Jos tiedon oikeellisuutta on syytä epäillä, asia pitää selvittää. Välittäjän käyttäminen ei poista myyjän vastuuta kertoa tiedossaan olevista seikoista. Katso KKV:n kuvaus välittäjän velvollisuuksista.

Myyjän kannattaa tarkistaa saamansa kohdetiedot ja myyntiesite huolellisesti sekä toimittaa omaan asuntoon liittyvät selvitykset. Sovi ennen toimeksiantoa, kuka tilaa asiakirjat, kuka maksaa niiden hankkimisen ja mitä mahdollisia erilliskuluja syntyy.

Asuntosepän kiinteistönvälityspalvelussa Turussa selvitetään tarvittavat asiakirjat ja autetaan niiden hankkimisessa. Palveluun kuuluvat myös markkinointi, esittelyt, tarjousneuvottelut ja kaupanteon järjestelyt. Hinnoittelusta löydät lisätietoa välityspalkkio-oppaasta.

Asunto-osake ja kiinteistö tarvitsevat eri selvitykset

Asunto-osakekaupan kohde on huoneiston hallintaan oikeuttava osakeryhmä. Kiinteistökaupassa tarvitaan toisenlainen selvityskokonaisuus: esimerkiksi lainhuuto-, rasitus- ja kiinteistörekisteritiedot sekä kohteen rakennus- ja lupatiedot. Kiinteistökaupassa myös kaupan muotovaatimukset eroavat asunto-osakekaupasta.

Pelkkä tämän muistilistan läpikäynti ei siis riitä kiinteistön myyntiin. Kerro heti valmistelun alussa, myydäänkö osakkeita, omaa kiinteistöä vai esimerkiksi vuokraoikeutta rakennuksineen.

Aloita asiakirjoista ennen myynnin aikataulun lukitsemista

Tee yksi kansio ajantasaisille taloyhtiöasiakirjoille, omistustiedoille, remonttiselvityksille ja mahdolliselle vuokrasopimukselle. Merkitse puuttuvat tiedot ja niiden hankkija. Näin valmistelu etenee järjestelmällisesti eikä tärkeä selvitys jää vasta kaupantekopäivään.

Ota yhteyttä Asuntoseppään, kun suunnittelet asunnon myyntiä Turun seudulla. Voit myös pyytää maksuttoman hinta-arvion. Käymme läpi kohteen lähtötilanteen ja myynnin valmistelun seuraavat vaiheet.

Palvelutiedot ja viranomaisohjeet tarkistettu 20.10.2026. Muistilista käsittelee käytetyn asunto-osakkeen tavanomaista myyntiä; tarvittavat lisäasiakirjat ratkaistaan kohteen ja omistustilanteen perusteella.